4月南京的土地拍卖把河西中部地价牢牢稳固在了4.2万元/平米的水平线上。个别头部项目二手房报价开始冲向10万大关。在新房被严格限价的河西，“买到即赚”也许并不困难，但什么样的产品才具备未来“冲10”的潜力？这值得探讨。

NO.1 | 壹

河西中房价“冲10”？仅限头部产品

上个月的三场土拍，分别给河西中、河西南和江心洲这三个大河西板块的资产价值定了锚。

河西中已经第二次拍出4.2万元/平米的地价，河西南则经历了过山车行情，重新站稳了4万元/平米，江心洲则暂时定格在3.5万元/平米。

定格的地价一出，河西中部头部项目大户型二手房挂牌价就直冲10万元/平米大关，河西南普通项目二手房成交价则站上了6万元/平米。

▲据链家：江湾天成250㎡户型二手最高报价9.98万元/㎡

二手房报价似乎已在高歌猛进，新房的限价也开始松动，核心区域的几个大盘申报价格相继冲向高点，两大地王项目更是要“坐6冲7”。

南京楼市上流行着两句至理名言：

1、每一个限价盘的推出，都是向购房者发出了一份福利，能不能拿到，看你的眼光和运气。

2、每一轮楼市的回暖，都是从河西房价的上冲开始，以河西地价的走平而结束。

河西的投资价值和居住便捷度舒适度在被市场的反复验证下，其实已无需多言。但要注意，不是所有房子都有“冲10”的潜力，到了这个面向高净值人群的价格段，地段、大平层、品质度，将成为更重要的要素，其他的配套资源反而不那么重要了。

从这个维度看，即便在所谓高档项目林立的河西，依然缺好房子。

特别是目前河西中部的新房项目，更加凤毛麟角，截至目前市场上在售可立即签约的70年住宅产品只有一家：被限价在49200元/平米的世茂天誉。

▲图：世茂天誉售楼处

NO.2 | 贰

同在河西也分地段，决定资产的“起跑线”

说起世茂天誉这个项目，可以首先用李嘉诚说过的三个词来概括：地段、地段、还是地段。在大城市，好地段是稀缺资源，是无法靠后天打造和修饰的，决定了资产的基础价值，也就是起跑线。

一个城市的地段有两个层面。一是大地理位置，二是小地理位置。

▲区位示意图：“河西中”被中国网评为中国第九大富人区

被搜狐评为华东地区第二大中央商务区

从大地理位置来看，河西中属于南京成熟的高等级CBD（中央商务区）和CLD（中央居住区），其价值已无需多言。不过，世茂天誉却位于河西中部非常特殊的一个区位，即从江北新区到南部新城的东西经济轴线、与从新街口到河西南的南北经济轴线的十字交叉点上。

这个点位是新主城与老城区的自然衔接地带，区位上属于正中心，通达性上无论到新街口、还是到江北新区、南部新城以及河西南，均在10公里以内，无论道路交通还是轨道交通都四通八达。

众所周知，商业项目对地段的依赖度最高，选址也更为慎重，金鹰世界和万达广场同时选在这附近，可以说明一切。

▲金鹰世界夜景图

从小地理位置来看，周边资源和配套的稀缺程度就成了更重要的资产价值代表。世界上所有的城市头部品级住宅，基本都要有独一无二的城市风景，要么可以在城市里见山见水，要么可以俯瞰整座城市或紧邻城市地标。

上海黄浦江边的世茂滨江，厦门与鼓浪屿隔岸相对的双帆酒店，莫不如是。

世茂天誉整体项目中配套的高约300米写字楼，是河西中部的新地标建筑，也是南京的新封面地标之一，建成后将与鼓楼的紫峰大厦隔空对望，屹立江南。

而该项目打造的天际住宅产品，不但紧邻自家地标，合适的楼层还能够远眺紫金山、俯瞰整个河西夜景，城市景观资源非常丰富和独特。

▲示意图：世茂天誉将成为河西新地标

NO.3 | 叁

“越大越贵”将成河西高品级产品价格的未来趋势

如果说地段决定资产的基础价值，那么业态、户型等产品能力就决定了资产的天花板。

房地产市场化后，产品形态五花八门，经过市场选择和演化，大家对城市高品级住宅的定义，渐渐从有天有地的纯别墅，走向核心地段的大平层产品。

大平层产品解决了核心地段紧缺的土地空间与人们对居住空间不断增大的需求之间的矛盾。让居者在享受空间的同时，也不用丢掉便捷而丰富的生活配套。

▲世茂天誉约210㎡后期装修示意图（非交付效果）

这种逻辑的产品需求，造成了市场上的一个趋势：越是核心地段的高品级项目，户型越大反而越贵。具体到南京，这样的现象目前只出现在河西的高品质产品中。

比如青奥板块的江湾天成，比如兴隆大街的海玥名都，再比如与世茂天誉一街之隔的悦府，200平米以上级别户型，单价常常出现贵过100平米左右户型的情况。前文提到的二手报价“冲10”户型就是如此。

世茂天誉的产品打造也符合了这一逐渐凸显的价值走势。该项目天际大宅产品主推建筑面积段约为165-215大平层，超大三房起步，销许均价49200元/平米。在最近一次加推集中选购后，也只剩下建筑面积约210平米的四房户型在售。

以该户型做例子，我们可以看出未来河西高品质住宅的主流户型发展方向。

▲世茂天誉建筑面积约210㎡户型图

1，宽阔的观景阳台，是城市高层大平层必不可少的成分，某种意义上已成为大平层高品质住宅身份的象征。

2，L型横厅设计必不可少，可开合与客厅联通的书房更加能与观景阳台有机结合。

3，全套房设计，唯一的公卫也是可变式私卫。

4，餐厅不仅是餐厅，而是要加长版的私宴空间。

城市高品级住宅做到这个份儿上，一切再名贵的真石漆外墙也都太丢份，一切低于3.5米的入户大堂，即便装修再华贵也觉得颜面尽失。半玻璃幕墙加铝扣板包边才能配得上独一无二的景观和城市中心的门面，最高达6米的入户大堂也才能彰显居者的身份。

此外，世茂天誉的住宅小区本身还有独特的配套，未来从世茂天誉地标建筑的底层国际购物中心，可以专享到小区住宅楼的业主归家通道。

别觉得这一切都是浮云，这些都是体现住宅品质度的一部分。地段、大平层、品质度，这些不单单是成本的提高，更是资产未来上行的潜力和空间。

还是开头那句话，即便在河西，也不是谁都具备“冲10”的潜力。

▲示意图：世茂天誉住宅楼外立面

在懂的人眼里，河西中部目前5万以下的限价，只要上述几点做的足够好，基本就等于有了让资产躺赢的机会。

笔者近日接触到一位南通来的朋友，标准的高净值人群，2004年就在上海黄浦江边买下了一套高层豪宅。同时在苏州也有一套房的他，希望给在南京上学的女儿也购进一套房产，看过河西项目的地段和价格后，直接就在这里把房子给定了下来。

他的道理很简单和粗暴，感觉南京房价要涨了，河西肯定涨的最高，而河西好的新房产品目前又没什么其他选择，那还考虑什么呢？