金九时节，秋高气爽，天气微凉。处于传统旺季节点的房地产市场似乎感同身受，温度也在极速下坠，几乎临近冰点，这一切从8月的抢跑大潮中就初现端倪。据悉，整个8月份南京新房卖出4447套，较7月份的8394套大降47%，此间的楼市行情未售罄成为了一个刺眼的常见标签。

同时，令人感觉到6月份河西三度开盘的烈火烹油，日光频现的繁华场景仿佛已是明日黄花，8月的开盘潮褪去之后，裸露出去化惨淡，弃号弃买的一片狼藉，尤其是那些限价新盘真真称得上是出师未捷身先死，开发房企纷纷徒呼奈何！

那么南京楼市市场到底怎么了，为何售罄楼盘近乎绝迹？开发商亟亟渴求的买房人去哪了？

楼市调控进入深水区

2018年年中，中央政治局会议强调，“坚决遏制房价上涨”。一周后，住建部会议上提到了“三稳”，稳地价、稳房价、稳预期，对房地产调控不力的地方坚决问责，要求加快制定住房发展规划。

接着，6月之后，住建部牵头多部委联合出台调控措施，遏制房价上涨，规范楼市秩序。

7月份，16省约30几个城市被约谈，纷纷跟进房产调控。

8月份，南京加入调控趋严行列，连续出台两大措施：禁止企业买房，11部委联合整治楼市秩序，炒房空间进一步被压缩。

此外，政策限制不仅仅在房价政策端这一环，还从金融端、土地端等同步收紧。

金融端主要体现在银行贷款利率上。虽然前段时间出现了“上海房贷9折反转”一事，误以为银行额度比以前宽松了，想开始放水了，但其实还是受到强力的“管控”。南京多家银行利率对首套房多数仍然保持在基准利率上浮25％，高于国家调控的上浮20％，并且放贷条件进一步严苛，换句话说购房者资金受限啦。

此外，南京部分银行早已对提前还贷要求收违约金，有利打击了短期投资客，但同时也会影响到部分短期内换房的改善需求人群，房屋的转手周期将会被拉长。

对此银行方面有关人士表示：“目前购房人已经趋于理性，而对于投资客来说，购房还是会看中区域，比较集中在河西南和江北新区核心区这两个区域，而且大家现在都是在观望。

对于银行来说，近几个月刚需客的数量变多，以往纯商贷比较多，现在是商业和公积金的组合贷比例增多，但是近期开盘的项目都以改善为主，所以刚需群体不是其目标客群，改善群体的总数也就那么多，且也不在河西南或者江北新区核心区热门区域，没有售罄也是在意料之中。”

土地端就好理解了，自然是在拿地方面。纵观8月南京土拍新政，即将现房销售改为房企“竞自持”以来，几场土拍降温明显，开发房企拿地意愿不强，不仅没有一场土拍有地块突破最高限价启动竞自持，而且不少地块的成交楼面价纷纷回归两年前。

比如9月7日土拍中，招商竞得的江浦G43地块，楼面价仅14123元/㎡，与一街之隔的保利云禧（楼面价22320元/㎡）差了8197元/㎡，对比既明显又惨烈！

银行相关人士还表示：“除了购房者的观望，目前土地价格也在下降，全国多个城市出现土地流拍，而南京近期的土拍反馈的结果也是地价下行，房价暂时不会有大增趋势。”

此外，调控正逐渐往外辐射，似租赁新政、共有产权房、房地产税等制度也都在逐步完善当中，很明显目前的调控是在为建立房地产长效机制创造环境。

市场奔向理性不在只是说说，在调控之前，基本是全市抢房，就连偏远、冷门板块、品牌品质位于末游的“烂房子”都有人抢，可谓鸡犬升天，劣币良币一个价，现在这一切都随调控而逝。

可见，楼市大环境已经进入调控深水区，房价无限度上涨空间被打压挤爆，楼市传递出明显信号——市场变天了!

兼顾着由于现在政策方面宣传导向，给购房者传递楼市风向变化的意识，造成后期购房者的观望情绪浓厚，脑海中时不时的会蹦出：“还会降，再等等！”

房企扎堆抢跑  竞品踩踏

由于政策高压如乌云盖顶般一股脑的倾轧而来，嗅觉灵敏的的开发房企抢跑思维严重，多数赶在金九节点，争相扎堆入市。

在8月的开盘大军之中，据统计有40盘领销许，29盘开盘入市，其中纯新盘占到7家，涉及江宁、江北、城北和城东等多个板块，房源类型从刚需产品、改善住宅到叠墅均有所分布。尤其是，8月27至9月2日期间就有15盘集体开盘，推出约4000套新房，但只有保利樾广场、复地宴南都和南京溧水万达广场3家售罄，剩余12家均没卖完。

如此大规模的房源集中向市场倾泻，令购房者选择标的增多，空间范围变大，造成购房力量分散。于此同时，由于产品类型和区域同质，就产生不同程度的竞品踩踏，这一点在新项目上尤为明显！

以8月下旬南京主城有几家纯新楼盘的开盘为例。同在鼓楼区域的仁恒桃园世纪和当代万国府，同属滨江板块，又各自突破限价达到4.4万元/㎡，推出的均是大户型产品，购房客群基本一致，前后开盘自然造成不同程度的踩踏，仁恒的大卖也或多或少影响到当代万国府最终的去化成绩。

类似，这两家纯新楼盘情形的还有不少，比如江浦叠墅楼盘悦风华和保利云禧，麒麟的蓝光黑钻公馆和熙悦……竞品踩踏必然导致一方去化受困，此时拼的就是口碑了。

当然，以上的还可以归属到楼盘同等级别下的竞争，但下面这些楼盘在开盘期间爆出的各种让利，开发商试图用优惠来围剿购房者，就真的是无限制的踩踏。

五矿澜悦方山的叠墅项目首开当天认购，房款立刻减免20000元 ；

江北纯新盘金地保利悦风华成功报名的可领取价值500元的小米电器；

六合金牛湖的嘉恒有山干脆推出了特价房一口价活动，每套最高优惠近6万；

河西新城吾悦广场认筹现场缴纳10万元认筹金，开盘当天会有优惠；

鼓楼滨江的中海滨江U-LIVE首开价格折后2.6万元/㎡左右，认筹也会有优惠；

仙林万达茂ONE20临湖公馆，开盘当天前18名享受开盘优惠价，大约在1.6万/平左右。

品牌房企带头，一成首付重出江湖，开盘优惠再现，这些都是多年前的楼市场景，去化困难让开发商不得不重启，也从侧面反映市场是多么的不景气！

这些新楼盘开盘未售罄，除了同质产品增多购房者选择分散之外，还因为价格。

这一批上市楼盘中的大部分，都是限价楼盘，且多个都突破区域限价，但并没有像河西板块那样新房二手房倒挂的购房红利，部分购房者不能接受现阶段区域价格区间，造成吸引力不足。

2016年那波楼市史上难见的疯狂，今后可能都不会有了。大潮退去，方能看出谁在裸泳，房企竞品踩踏入市也可以理解。

改善居多 刚需无出手之地

整个8月份，对于南京购房者来说，不在开盘，就在赶往开盘的路上。细数一下，无论购房者是刚需还是改善，除了几千套一二手倒挂的新房，每套至少数十万的利差，就是南京楼市最强力的吗啡，但这样的项目基本已经消耗完，更多的是上面提到的那些高地价入市得限价新盘。即将入市的楼盘也是定位改善的居多，刚需客多无出手之地。

例如当代万国府，千万级豪宅当天去化7成，实际上也算是不错的成绩，而这样的产品均为改善自住，转手的可能性并不是很大。

在当代开盘现场，多名选房者也表示前来选房的大部分人一直住在鼓楼滨江、老下关区域，也是因为有改善需求，才决定进行置业。其中还有不少的客户没有买到桃园世纪继而转战当代。

五矿澜悦方山首开的最终成绩和鼓楼滨江的两个纯新盘相比，可以说“凄惨”不少。仅103套推量，截至目前官网显示认购79套，去化不到8成，和上述两个改善盘成绩相去甚远，也侧面反映出改善购房者对于项目所处区域、产品并不买账。

整体来看，改善产品扎堆入市的当下，扼制了部分刚需客群的选择，毕竟对于刚需群体来说，小面积、低总价才是首选。

此外，投资层面，很大一部分的投资客其房票和资金多数已经进入到前面的河西开盘潮里面，剩下的小部分又对产品所坐落的区域选择苛刻，甚至挑剔。而且目前的楼市行情下，现金流将成为重中之重，多数人已经不愿意冒险。

结语：

纵观8月的项目开盘和金九的新盘入市，以上几点基本是日光房源绝迹闪现的几个缩影。虽不能完全概括，但传递出的这些信号，比爆销、劲销，更贴合南京楼市实际情况。我们之所以无法接受，频频发问为何售罄楼盘近乎绝迹？开发商亟亟渴求的买房人去哪了？

主要过去我们的房地产市场太嗨，抢房、日光、夜光的印象太深刻啦，毕竟由奢入俭难。

当下的楼市需要以更理性的眼光看待，区域分化趋势明显，整体市场热度开始缓慢冷却。