过完年到现在，南京的别墅市场一直处于沉寂状态，很多纯新盘的公开时间也是一推再推，同时，一些热门项目也开始收官，所以别墅市场的供应量一直处于紧缺状态。

盘点南京别墅分布，城中、城东、江宁、河西在售纯别墅项目加起来还不足江北的一半，江北俨然成为南京别墅市场的主力阵地。

老山板块别墅项目分布图

江北纯别墅楼盘大多集中在老山沿线，都是以联排和独栋为主的千万豪宅，这里聚集了绿城玫瑰园、融创南京桃花源、正源尚峰尚水、山河水等诸多别墅项目。

5月26日，仁恒凤凰山居在新街口德基负一层设立的生活美学馆首次公开，这是仁恒在江北的首个豪宅项目，项目就位于浦口汤泉镇，预计6月公开售楼处，7月公开样板间。

仁恒凤凰山居德基展厅

仁恒凤凰山居周边也是项目云集，包括山河水、大吉公元和正源尚峰尚水。

山河水熹岸组团剩余极少量独栋别墅在售，面积430㎡左右，总价约1000万/套，项目后期预计推联排别墅，总价500万起；

大吉公元在售少量类独栋房源，面积338㎡，总价800万/套起；

正源尚峰尚水二期目前仅有少量别墅在售，面积198-310㎡，院子60-150㎡左右，总价350-530万。三期地块已开工，规划179套联排、双拼、独院，户型面积约203-490㎡，预计在下半年入市。

江北老山在近十年集结了大批优质房企及纯别墅产品，引领南京别墅进入“老山时代”，老山，将成为‍紫金山之后，南京下一个“中央别墅区”。

老山作为南京唯一的国家森林公园，素有“南京绿肺、江北明珠”之美誉，总面积达80平方公里，森林覆盖率高达80%，空气中的负氧离子含量是主城区的500倍。

根据最近出台的南京老山景区（NJJBf010）控制性详细规划公众意见征询稿，国家级新区对老山板块的定位相当鲜明：在长三角层面，这里是一山三泉的森林旅游度假区；在都市圈层面，这里是重要的生态涵养中心；在江北新区层面这里是城市中央公园，城市绿色休闲中心。

“一核、六区、十二组团”的庞大规划，以及“三环、三纵”的骨架型交通网络，未来这里的配套愈加完善。规划也同步提出了明确的开发“底线控制”，“禁建区”和“限建区”几乎覆盖了全部的老山景区及其周边地带。可以预见，随着房企的开发推进，老山的山居资源将越加稀缺，正如当年的紫金山。

一核：老山核心保护区

六区：大马山桃园康体公园片区、大剌山禅意山水公园片区、汤泉永宁特色产业公园片区、林场铁道门户公园片区、珍珠泉主题旅游公园片区、老山森林休闲公园片区。

十二组团：不老山百花廊道组团、桃源谷鱼塘人家组团、西华山山野运动组团、兜率寺云雾茶禅组团、隆兴寺盘龙水组团、横山森林牧场组团、汤泉森林温泉组团、汤泉苗木庄园组团、永宁药材养生组团、林场奇石宕口组团、天井洼主题旅游组团、佛手湖现代艺术组团。

目前，包括龙之谷、华夏文旅、极光片羽、法拉利公园在内的多个重大项目，已经落户老山周边。投资金额巨大，极大提升了对板块的价值。

随着江北交通以及规划的推进升级，在老山，工作、生活、度假模式可以自由切换。

在全新的城市规划格局中，22条过江通道渐次铺开，国家级新区落定江北，规划起点远超当年河西。在原本的“一带五轴”的城市格局之下，江北一带背靠长江，往北辐射，再造另一只哥本哈根五指，构成南京作为长三角特大城市的“太阳式辐射”结构（示意图如下）。

今年，江北新区将进一步聚焦聚力“两城一中心”建设，即“芯片之城”、“基因之城”和“新金融中心”。2018年，江北新区总投资1552.9亿元，159个重大产业项目集中开工，强势推进建设自主创新先导区、新型城镇化示范区、长三角地区现代产业集聚区、长江经济带对外开放合作重要平台四大战略目标。江北的发展日新月异。

老山交通网络示意图

· 环绕长江三桥、五桥、长江隧道、扬子江隧道等多条城市快速通道

· 402、608、686等多条公交线路无缝对接地铁10号线雨山路

立体三维交通网络，工作、生活、度假模式切换自由，老山区域半小时生活圈不是梦想。

· 老山隧道直达龙华路商业区

· 宁合高速通往江北核心区

· 长江隧道、长江三桥、五桥直通河西CBD

· 规划中的汉中西路过江隧道顺达主城新街口商圈

· 纬三路过江隧道，以及规划中的建宁西路过江隧道通达鼓楼滨江

南京北站示意图

最重要的是年内开建的南京北站就位于江北新区高新区，南靠老山国家森林公园，区内规划“3地铁+2轻轨”，分别为3号线、4号西延线（规划）、15号线（规划）、宁滁城际S4（南北）（规划）。

至此，国家级新区的千亿级投资，综合商业项目的渐次落定，交通路网的快速延展，南京北站的枢纽布局，学校、医院等生活配套的快速补齐，造就了老山自然与繁华兼具的布局。目前这个南京首屈一指的豪宅聚集区仍是南京房价洼地，因为限价的原因，这个板块的高端联排别墅，总价仅470万起，性价比极高。

在老山，左手山居，右手繁华，依山拥翠，进退之间，偷得浮生半日闲。