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《楼事一周show》No.2:金九银十来袭!地产圈再次生变...

  • 楼事独家
  • 2019-09-19 15:09
  • 42954
  • 责任编辑:南京事长
本期重点:LPR究竟影响了什么?龙湖还有“气质”吗?解读戴志康的“利”字魔咒:不做房企还能做什么?土地市场遇冷?好地不愁卖,好企业不差钱!“拿地即开工”,你可能想简单了!
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轻松幽默,麻辣点评!

《楼事一周Show》聚焦“最新鲜的地产圈”,“热点解读、人事变动、内幕直击、八卦吐槽”,话题涵盖圈内方方面面,新鲜有料诙谐有趣!一句话,绝对是全国地产人不得不看的脱口秀节目!

今天,你看了吗?

各位老铁请扶稳坐好

“楼事一周show”马上开车!


  • LPR究竟影响了什么?

  • 龙湖还有“气质”吗?

  • 解读戴志康的“利”字魔咒:不做房企还能做什么?

  • 土地市场遇冷?好地不愁卖,好企业不差钱!

  • “拿地即开工”,你可能想简单了!

NO.1  商业贷款利率调整,谁最激动?

近期,最重要的新闻,莫过于央行发了一个“商业性个人住房贷款利率调整的公告”,其中最重要的一点就是,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近1个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。


就问你听懂没?没听懂就对了!这么专业的东西,怎么能让你一听就明白了呢?

就连事长这么高深莫测的人也是提前一个星期开始背词,才把这句话说明白!

这就造成了所谓的信息不对称,比如这里有个词叫“LPR”,很多人都是第一次听说,根本搞不清楚到底是什么意思,普通老百姓只关心一个问题:贷款利率是涨了还是降了?买房成本是高了还是低了?

对于这个问题,事长可以负责任的告诉各位:不一定!

因为以前,我们的贷款利率是以央行基准利率为坐标,各家银行在此基础上进行一定程度的打折或者上浮。

而以后,则是以近一个月的18家商业银行平均利率水平为坐标,各家银行在此基础上再增加点数。

也就是说,以前几年才会调整一次,以后一个月就会调整一次,以前更注重政策调控,以后则更注重市场调节。

总之,更灵活多变,更市场化。

但要说对实际购房者能有多大影响,这个还真不一定,至少短期无影响,长期要看市场。

其实,央妈出台这个政策,就是为了配合“房主不炒”的大基调,对楼市进行精准调控,防止热钱进入房地产领域。

同时,这也是我国金融领域市场化改革的一部分。

因此,这个政策的出台十分正常,也顺理成章。

只不过因为稍微复杂了一点,又冒出了一个洋词,且又是大家十分敏感房子有关,一时间引得媒体蜂拥宣传,搞得人们一脸懵逼。

在这个过程中,事长就发现一个很有意思的现象,几波不同的人明显表现出不同的状态。

其中,激动的一群人是中介,他们开始疯狂发朋友圈、发广告,忽悠买房人赶紧买房,说再不买就来不及了,搞得自己都跟经济学家似的,张口闭口LPR,其实自己根本没搞明白,目的就是让大家感觉签单。

购房者在这里最被动,本来觉得房价可能不会再升了,大家都在持币观望、慢慢挑选,突然间,一个英文单词冒出来把大家全搞蒙了,一时间不知道该不该赶在10月8号之前买房,生怕自己没赶上末班车,这种想等待又怕错过的心态,正好被中介牢牢抓住并利用。

而最淡定的就是开发商了,开发商完全以不动应乱动,事长至今没看到任何一家房企出来说两句,发表发表看法,都在暗中观察,伺机收割。

对于这种世间百态,事长只想说一句:都别吵吵,来看楼事!


NO.2  龙湖,你变了!


接下来,要说一家企业。

2019年8月26日,是龙湖集团大喜的日子,不,是铭记的日子。

当天,龙湖在香港举行2019年中期业绩发布会,按照套路,应该公布各种增长数据、宣布各种喜人消息、形势应该一片大好……

然而,人算不如天算!剧本都写好,可有个群众演员偏偏不按套路出牌,非要拿起话筒抢镜。

这位自称从长沙赶来的龙湖业主当场对吴亚军抛出了一个直击灵魂的问题

您知不知道龙湖在长沙就是维权的代名词?

吴亚军毕竟也是见过大世面的人,面对现场的突发情况,吴亚军全程保持着尴尬而不失礼貌的微笑,但并没有回答任何问题。

事后,龙湖发表声明,承认沟通不到位、品质有瑕疵,并给业主道歉。

然而,事态并没有就此平息,全国各地的龙湖业主似乎嗅到了希望的气息,纷纷揭竿而起、大吐苦水,大有将龙湖钉在耻辱柱上之势。

事实上,不仅是长沙,在北京、杭州、青岛、济南、广州、大连、天津等地,龙湖业主拉横幅维权已成常态。

事长打开微博搜索关键词“龙湖+维权”,发现各种爆料层出不穷,手机连划20下也没到底。

于是不得不发出一句感叹:龙湖,你变了!

曾几何时,吴亚军被称为中国最有理想气质的开发商商,龙湖也一度被媒体吹捧为“全中国做品质比绿城做得好的地产公司”。

说到这里,事长十分冲动,忍不住想要作诗一首。

遥想当年,龙湖始重庆,雄姿英发。羽扇纶巾,谈笑间,旱地拔葱,势不可挡。可如今,多地流脓,多情应笑我,早在干嘛?人生如梦,一尊还酹龙湖。

如果说,过去的龙湖是地产圈的一股清流;那么,今天的龙湖则是一心向钱看

2009年龙湖在香港上市,恰逢金融危机之后,港股一路向好好,龙湖的声誉在2011年达到了顶峰,那一年它以382亿元的销售额,排名中国房企第8名。

分水岭是在2012年,那一年,龙湖跌出中国房企销售榜前十。到了2013年,龙湖的业绩也始终在500亿关口徘徊,仿佛遇到了瓶颈。

在房地产圈,规模是解决焦虑的最佳良药,于是,龙湖开始疯狂定目标。

从此,龙湖的眼里只有两个字:赚钱!一切项目的开发都以是否赚钱为评判标准。

在这样标准下,我们看到了龙湖诸多项目赶工为先,事故频发,纠纷不断:

北京龙湖长城源著项目:地面塌陷、外部楼梯断裂、墙体渗水。


天津龙湖天宸原著项目:支柱倾斜、瓦片破损、外墙面做工粗糙、杂牌防盗门频现。

成都龙湖西宸原著项目:没灯带的吊顶、没淋浴隔断的次卫、没浴缸的主卫、没主机的中央空调、没地暖、没新风。

如此等等,事长也就不一一列举。

2019年上市前夕,有记者曾问吴亚军:“龙湖上市的同时失去了什么?”吴亚军答:“失去了不发展的自由。”

此处的发展,可以等同于赚钱、盈利。

一语成谶,如魔似咒。吴亚军始终是个明白人,只不过龙湖已经不再是当年的龙湖。


NO.3  地产大佬如果不做地产,还能干什么?

接下来要说一个人。

9月1日,上海警方证实,证大集团创始人、董事长戴志康因P2P项目无法兑付而选择向警方自首,其下属公司涉嫌非法集资,规模高达50亿元


提起戴志康,事长也是感慨万千,因为早在2014年的时候,我们曾对他进行过专访,当时,戴总有一句话让人印象深刻:“做商人还是要利字当头”。

这为地产界的前大佬果然是把“利”字摆在中间,然而,最终也栽在了这个字上面。

2015年,戴志康认为“房地产行业过于拥挤”,转而投身金融P2P行业。

戴总原本以为自己从一片进入了一片,殊不知,最后却是一片

要知道,当年的戴志康,把财富由0变为10个亿用了8年,从10亿到100亿用了6年。

而败光100亿,他只用了4年。

遥想戴总曾经开发的杭州湖畔花园项目,那可是马云的发家之地;

遥想戴总曾经开发的南京九间堂项目,那可是泰禾院子模仿的对象。


俱往矣!谈笑间,一切灰飞烟灭,着实令人可悲、可叹、可前车之鉴!

所以,事长想发出一个直击灵魂的叩问:地产大佬如果不做地产,还能做什么?

如今,各大房企都在谈多元化、谈转型,那么,到底要多元化什么?要转向哪里?这是一个问题,一个很重要的问题!

在这里,事长可以负责任的告诉各位,现阶段,房地产依然是中国最赚钱的行业之一!各位大佬们最好不要轻易转换赛道

这一行天生就有赚大钱的基因,因为它与土地牢牢绑定在一起,赚的是土地升值的钱,计价单位都是万、千万、亿,平均利润率都在30%-50%之间,最差也有10%。

人口红利、制度红利这些自然不用多说,一直以来都是在花别人的钱、积累自己的财富,这就是传说中的高收益、低风险的行业。

试问还有哪个行业能做到这一点?

虽然说想在行业发展进入了一个新阶段,但是只要我国预售制度还在,卖房的钱可以及时取回,供应商的钱可以合理占款,这种高杠杆还有哪个行业能够比拟?

另外,土地作为生产资料,在中国绝对属于硬通货,无论何时,只要能和土地绑定在一起,这事就有的玩,一句话:地在、钱在!

当然低风险并不等于没风险,目前来看,房地产行业最大的风险来自两方面:一是政策调控,比如限售限购;二是自己作死,比如新城老王。

不过随着“房住不炒”成为长期趋势,房企大佬寻求转型、搞搞副业也是情理之中的事,毕竟这些人以前都是挣大钱的,现在让他们去挣小钱,肯定心有不甘。

只不过转型之路多坎坷,各位大佬请慎重!江湖上成功的案例少之又少,而悲伤的故事却在不断上演。

比如银亿,一个从2004年有房地产销售百强榜以来一直在排名内的企业,因为转型汽车行业,做高端制造,最终破产了。说到这里,我突然想起来恒大要做的恒驰汽车。

比如中弘,靠着北京像素公寓的爆款赚得满满的第一桶金,然后全国圈地搞文旅,最终被持有物业锁住现金流,在高杠杆的压力下资不抵债。

比如万科,当年要做热带雨林,今年重新退回主赛道。究其原因,实在是贴钱太多看不到盈利的希望,就连万科这种身板都带不动了。

总之,房地产行业的黄金20年已经成为历史,躺着赚钱的日子一去不复还了,未来多元化发展或者寻求转型都是各家自己考虑的问题。

事长只想说一句,房企大佬无论怎么折腾,都要牢牢抓住核心业务不松手,千万不要因小失大。

毕竟,从现阶段来看,房地产开发就是再不赚钱,也比90%以上的行业赚钱!

最后,祝各位大佬好运,祝戴总早日脱离苦海。


NO.4  土地市场遇冷,巨头房企暗中偷笑

再来说两件跟土地有关的事。

从今年7月份开始,由于房企融资环境进一步收紧,融资渠道进一步受限,资金压力再度升级,加上自身高杠杆和负债率的影响,房地产企业拿地更加谨慎,这一现象也体现在了土地市场上。

如今的土地市场,可以说热度是出现了明显下降,整体供求规模均下滑,成交量环比逾减,土地出让金总额同比、环比均缩水,就连土地流拍率也逐渐走高。

与上半年的火热场景相比,确实凸显了凉意,有了些转冷的趋势。

但也并没有到媒体所说的“凉凉十足”、“全面降温”的地步 。

首先,部分热点城市仍被房企聚焦

比如,南京、杭州两名新一线城市在8月土拍上就表现很亮眼,土地出让金额一骑绝尘,尤其南京以单月土拍吸金近238亿元领跑全国,注意哦,这个单位不是元,万元,它是亿元。

其次,热门板块的好地块仍被争抢

比如苏州,虽然经历了轮番调控,但房企在土地市场上保持了彪悍的风格,并且土豪大佬们通常会采用一种特殊的操作手法:就是不管别人拿不拿地,自己先跳价到现房销售前一手,将竞争对手逼到走投无路,将地块提前锁定。南通,亦有如此玩法!

再次,实力派选手依然不差钱

比如曾经高喊“活下去”的万科,单单8月拿地金额超120亿元,前八个月斥资1260亿元购地,稳居拿地金额榜榜首。

再比如,中海以79.4亿元拿下北京花乡宅地,土拍现场,中海更是单枪匹马挑落金茂、保利等联合体,相当凶猛。

有数据就显示,全国TOP 30的企业1-8月拿地总金额为12686亿元,占TOP 100企业的64.3%,头部效应十分明显。

进入下半年,各大房企进入偿债高峰期,大多数房企现金流承压,拿地会越发谨慎,而此时如果踩准时机、果断出手,反倒有可能起到事半功倍的效果,将竞争对手远远甩在身后。

而资金吃紧的中小房企,则只能干着急没办法,正如万科郁亮所言:没有现金流支持的利润不算利润。同理,没有钱拿地的房企,还算什么房企?

很明显,在这场土地资源争夺赛中,中大型房企凭借强大的资金实力,正在加速领跑,两极分化愈发加剧,强者恒强,弱者积弱。

巴菲特说过,在别人恐惧时我贪婪,在别人贪婪时我恐惧。这句话形容当下的土地市场,抑或是房地产市场,也很合适。



NO.5  “拿地即开工”到底什么意思?

9月4日,南京市规划和自然资源局发布通知,宣布将进一步简化售楼处等临时建筑的“转正”手续,帮助企业加快经营性用地上市速度,“拿地即开工”将成为现实。

“拿地即开工”,听着就很有吸引力,尤其是咱们热爱地产的开发商朋友们最先响应,纷纷在朋友圈转发新政,并附上简明扼要的“高效率”这一配词,表意真挚的谢意。

事长给大家解释下此次南京新政中提到的2点主要变化:

一是拿地即开工成为现实。意思是,建设单位在签订建设用地出让合同并交付土地出让金首付款后,只需签署一份保证按要求申报和施工的承诺书,即可直接领取临时建设工程规划许可证。

这一点,对开发商的影响还是比较大的,尤其是售楼处的建设和项目销售有直接挂钩,所以本质上有助于房企更好把控项目工程和销售进度,可加速项目展示及销售回款。

但想要取得临建许可,除了要备齐首付款,售楼部及项目规划方案也要提前规划完备,如果拿完地之后还在磨蹭方案,那这个新政对你来说就没什么用了。

这个政策有点类似高周转的意思,但又不是真正意义上的高周转,因为它仅仅是针对临时建筑的审批,而不是对主体建筑的审批。

第二个变化是临时建筑可“转正”。也就是说,临时建筑若想要保留,按照规定就可通过简单的路径转为正式项目。

众所周知,售楼处属于临时建筑,但售楼处又是一个项目的脸面,所以很多开发商都会重金打造,甚至请来设计大师精心设计,其目的就为了让业主一进来就有能产生想要刷卡的冲动。

如果仅仅因为售楼处是临时建筑,就在用完后被拆除的话,简直是资源浪费,还要垃圾分类,想想都觉得奢侈。

以前,售楼处是不能随便转正的,而新政之后,售楼处这个多年的媳妇也有望熬成了婆,在项目售罄后作为其他场所继续发挥余热,可谓是两全其美。

所以,从这两大变化来看,南京出台的这项新政,绝对值得开发商疯狂点赞,毕竟既可以提高开发效率,还能减小资金压力,缩短回款时间,简直应该高呼一声“老铁666”!

不过事长在这里还是要提醒一句,新政是落实政府机构改革,提高服务水平的一项重要举措,媒体和开发商应该积极响应,合理运营,不应过分解读,更不能断章取义,如果仅仅用“拿地即开工”这5个字来概括新政的实质意义,那这种人不是傻就是坏。

说地产人的事,爆地产圈的料

最新鲜的地产圈,《楼事一周show》等你来!


-The end-




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