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霄云路8号:漫漫10年高溢价之路,老盘新装再入市

  • 财经头条
  • 2019-12-13 23:21
  • 276809
  • 责任编辑:南京事长
帝都10年豪宅换新装,“缦合北京”能否带动合生创展?

受地中海气候的影响,即使进入2018年11月,摩纳哥的天气依然温润潮湿,气温也维持在16度上下,作为欧洲著名的旅游胜地,这里吸引了大批世界各地的人慕名而来。

地中海边的摩纳哥皇家游艇会也迎来一批非同寻常的客人,在摩纳哥大公Albert的陪同下,29岁合生创展董事局副主席朱桔榕,与85岁的安缦酒店创始人Adrian Zecha签订了一份合作协议。
这份协议的核心内容,是双方将联手打造世界首个MAHÁ住品类作品——“缦合·北京

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摩纳哥皇家游艇会(YCM)

这个项目,还有一个沿用了10多年的名字,霄云路8

提起霄云路8号,大凡在北京有些年头的人都听说过。曾经,霄8就是普通人向往的理想住所;曾经,8就是开发商学习的豪宅样本。

然而11年后,当我们再次回望这个“神盘”,看到更多的则是一种荣光不再的无奈和怅然。

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合生创展与Adrian Zecha举行签约仪式

No.1

曾经的帝都“豪宅之王”

2008年,虽然金融危机的阴云正在全世界蔓延,但在奥运会的歌声中,北京还是一片繁荣景象。

那一底,霄云路8取得了首张预售证,预售价格在8万-12万元/平米之间,而当年北京四环周边的住宅销售均价为12000/平米。

8之上,再无顶豪”,如果单从售价上来说,这句广告语倒是极为贴切。

第二年,随着新项目的入市,合生创展的年度销售额也历史性的逼近了150亿元,其中北京及天津区域贡献了64亿多,占比超四成。财报显示,北京霄云路8号及珠江帝景项目是最主要销售来源。

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霄云路8号

荣耀总是转瞬即逝,谁也没想到的是,霄云路8号从此却进入了长达10年的沉寂期,而150亿元的销售额,也成了合生创展迄今为止的最好成绩

如今,在北京市住房和城乡建设委员会的网站上,霄云路8号(备案名:新燕都家园)共取得了四张预售证,分别在2008年、2009年、2011年和2015年,累计推出约250套房源,占共规划户数1000户的1/4,实际签约不足100,去化率约为40%

例如,2009年取证的4号楼共50套房源,在10年之中签约23套;2011年取证的7号楼72套房源目前签约49套;2015年取证的8号楼共108套房源则显示0签约。

8号楼,就是合生创展联合Adrian Zecha打造的“缦合·北京”样板楼。

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北京住建委官网截图(2019年11月25日)

No.2

奢华酒店 or 四环豪宅?

合生创展和安缦签订合作协议半年多后,双方打造的首个样板间亮相霄云路8号,这个以450平米户型为蓝本的样板间项目,据称是为“已经领略了世界之美的人而准备的”,打造的是一种“在云端的高定世界”。

如果说,所谓高定生活强调的是用料的讲究和工艺的考究,那缦合·北京确实做到了极致,可以说北京的豪宅无出其右。

由于地处东四环朝阳公园北侧,周边园林生态环境较为优越,这也成了缦合·北京重点打造的理念。

在官方介绍中,为了配合社区内拥有的40万平米84年原生林主题,样板间室内也采用了高达70%天然木材设计,其中以法国天然白橡木居多,还有专属于欧洲古堡和顶级红酒桶的珍稀材料。

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霄云路8号样板间

此外,在室内设计中还大量采用了金属、藤、鱼皮、香奈儿皮、石材等自然材质,通过极简主义处理手法,进行融合创作,从而营造了一种星级酒店和私人定制的奢华感。

据销售人员介绍,墙体、柜门、天花板等看上去并不起眼的设计,都是由专业工人手工打造而成。单单天花板格栅这一项,就需要5个熟练工人花费280小时才能制作完成,颇有一种“我们不一样”的高级感。

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霄云路8号样板间

另一个明显与其他豪宅不一样的地方,就在于大量储物空间的设计。

整个参观过程中,事长印象最深的就是销售人员全程都在不停的打开各种柜子,明的暗的、高的低的、大的小的....

从电梯间的隐藏式鞋柜、到起居室的推拉式暗格、再到厨房里的高低柜,而衣帽间的360度柜体自然不在话下,销售人员都不厌其烦的进行了一一展示,仿佛打开的不是一个储物空间,而是一个大千世界。

也许,正如销售人员所说,安缦酒店在全球范围内拥有大量的铁杆粉丝,他们喜欢安缦酒店的设计风格和居住环境,这些人可能才是缦合·北京的潜在客群。

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霄云路8号样板间

No.3

合生创展的百亿困境

年7月15日,北京挂牌出让一块位于丰台的不限价住宅用地,吸引了多家开发商现场竞拍,与其他联合体不同,单枪匹马的合生创展选择了独自上阵,在与中海厮杀了56轮之后终于还是败下阵来,被对方以79.4亿元总价收入囊中,成为2019年北京总价地王

此时,距离合生创展上一次参与北京土拍,已经过去了将近2000天。

似乎在不经意之间,曾经位列“华南五虎”的合生创展已经淡出了人们的视线,尤其在这座呈爆发式增长的城市中,多年前问鼎帝都豪宅的开发商,已然找不到自己的位置,这让它与中海的缠斗又增添了一份苍凉的底色。

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霄云路8号样板间

分水岭是2004年。

那一年,合生创展成为国内首家销售额破百亿元的房企,而当年万科的销售额只有90亿元,因此王石称其为“中国房地产界真正的航空母舰”。

也正是这一年,这艘航空母舰触礁了。

2004年,合生创展开始建设号称“中国第一城”的京津新城,计划在这片2万亩的土地上大规模建设别墅、度假村、酒店、商业、高尔夫球场等项目,前后耗时长达8年,累计投资超200亿

8年后,合生创展的全年销售额还徘徊在百亿上下,而万科的全年销售额已经突破了1400亿

如今,京津新城已经从当年的“中国第一城”变身成“中国第一空城十多年来始终默默矗立在那里,见证着合生创展曾经的野心和今日的黯然

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空荡荡的京津新城

至于造成合生创展长年停滞不前的原因,业内普遍认为,朱老板的家族化管理模式应该负主要责任。

合生创展一直以来奉行的是自上而下的管理,由决策层作出决策,再直接传达给项目公司,老板的意见影响很大,事先也缺乏沟通协调。”有知情人士就表示,合生创展一直以来所奉行的业务模式,如融资、拿地、开发等都强调利用人脉关系,而不是奉行市场原则,这样做的问题在于一旦决策层的判断出现偏差,就直接影响到各个项目。

除此之外,作为一家起步于香港的房企,合生创展始终坚守着“多囤地、慢开发、高溢价”的运作方式,这与朱老板所信奉的“向利润极限挑战”如出一辙。

然而当市场变化、调控来袭之后,走高端路线外加高溢价的模式则未必能够成功。以霄云路8号为例,在产品竞争力一般的情况下,却把价格提到远高于平均水平之上,甚至以涨价作为噱头进行营销,其结果可想而知。

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在企查查数据库中,北京新京润地产有限公司(霄云路8号开发商)显示出大量风险提示

 --- 尾声 --- 

在2014年融创收购绿城之前,孙宏斌曾说道,高端产品之所以周转慢,是因为没有找准定位,不知道该做什么,如果能找到目标客户群,那么高端产品也可以实现快周转。

在霄云路8号的走访中,当事长问及该项目的主要购买人群是谁时,销售人员称,企业家、互联网新贵都是我们的业主。

然而事长得到的消息是,由于该项目在11年前投放市场时,北京还有没有严格的限购政策,因此购房者多为外地富豪,其中以山西和东北富豪居多,他们大多并不会长期居住于此,有的只是为子女购置房产,而子女又长年在国外生活。

随后几年,由于北京调控政策的不断趋紧,外地购房者日益减少,霄云路8号的销量也陷入了沉寂。

如今,当我们漫步在这个“云端顶豪”社区里,感受不到一丝丝的生活气息和人类活动痕迹,看到的只是一片片仿圆明园的微缩景观,和一栋栋高耸入云的钢筋水泥。

由于时间久远,一些建筑的外墙皮已经开始脱落。


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霄云路8号的标志性雕塑上布满了尘埃

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