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楼事对话|“楼市回暖得在下半年 持续深耕山东市场 ”—— 新城控股山东区域总经理李峰

  • 人物专访
  • 2020-03-05 11:23
  • 6310
  • 责任编辑:南京事长
“疫”后如何,“高”瞻远瞩。近日,事长对话新城控股山东区域总经理李峰,听他为2020年的楼市如何发声!——楼事与你,共听灼见。

编辑按:楼市起起伏伏总有见证者,曾经爆针破表的成交,曾经歇斯底里的售卖都已在“楼史”镌刻,供后人研习揣摩。品味这20余年的历史,楼市发生了深刻且影响长远的变化。在房住不炒的主旋律之下,盲目、冲动的市场似乎已经远去,楼市开始由“冲浪”变为“潜泳”,未料,一场疫情突然掐住楼市呼吸的气门,让楼市“短暂性休克”……购房者已从茫然和忙乱脱身,对于身处一线的地产精英,如此情形之下,对行业和市场未来的发展有更深的参悟。

“疫”后如何,“高”瞻远瞩。近日,事长对话新城控股山东区域总经理李峰,听他为2020年的楼市如何发声!——楼事与你,共听灼见。

新城控股山东区域总经理 李峰

序 ·写在前面

“楼市下行其实不是从现在开始的!”李峰介绍,2018年,中央提出要构建房地产市场健康发展长效机制,房地产不能作为短期刺激市场的手段。坚持“房住不炒”国家从两个方向进行调整,一方面停止了棚改货币化补偿,另一方面就是从资金端降低融资的“降杠杆”,再加上之前限购等调控政策的三板斧,让整个房地产市场“透心凉”。


01楼市下行 房企多样营销难奏效

“以山东为例,2018年山东棚改约84万套,到2019年仅有约21万套,下跌约75%,同比约减少6000万㎡,这个体量相当于青岛3年的新房成交量。”李峰介绍,如此大开发体量的减少,也使得市场的步伐减慢,尤其对刚需客户影响较大,也间接影响到改善型客户。

另外,他介绍,部分开发企业负债率极高,个别房企负债率甚至超过200%,在高度依靠金融杠杆的前提之下,房企拿地节奏也在加快,但是在“降杠杆”政策之下,依靠自有有限资金的房企拿地节奏大大放缓,热闹的土地市场也开始“降温”。他表示,从2018年下半年开始,整个房地产市场进入下行期,并一直持续到现在。

    这场突如而来的疫情让原本吃紧的楼市更加紧张,由于售楼处不能开放,迫于业绩压力,很多开发企业纷纷线上卖房,但是成效一般。据了解,2020年1至2月,不少房企销售额下降超过8成。面对如此疫情,很多开发企业打出特价房、打折优惠等“老套”的营销方式,但同样也出现“特价房户型差”、“先涨价后打折”等套路。

    “毕竟线上买房不像买口红、买衣服那么简单,对于购房者来说,动辄一两百万的房子必须看到实物才敢下单。”李峰表示,疫情期间,新城宁愿在提高物业服务上绞尽脑汁,宁愿在“老带新”方面上给与老客户更高回报,以这样“实在”的方式面对业主和市场。

02任务下调 楼市回暖得到下半年

    随着复工大潮的到来,近期,济南、青岛等地项目售楼处也慢慢开放。李峰表示,疫情期间,新城也是严格遵循政府政策,疫情期间严禁私开售楼处,如有违反,无论多大职务皆就地免职。对于开发企业来说,无法复工、无法开放售楼处也让开发企业承受众多压力。“我们正在向相关部门积极申请复工,并且公司还支持我们从山东直接派大巴车去四川将工人载回来,这样有效确保工人健康安全。我预计3月中旬会全面复工。”李峰说。

    对于疫情之后的楼市会有怎样的变化,李峰也给出了自己的观点。“虽然憋了这么长时间,但是楼市不会有爆发的可能,只能是一个缓慢复苏的过程。”他表示,对于开发企业来说,目前很多开发企业现未复工,产品供应方面或将缓慢,但是目前他们手里的未售货值比较充裕,整个市场房源相对充足。而对于购房者来说,由于市场可选择的余地较多,再加上疫情可能导致的裁员、减薪等因素的影响,导致购房者观望情绪浓厚,不急于出手。“随着气温的回升,疫情的淡忘以及市场累计需求的释放,我预计到6、7月份市场人气就会旺盛起来。”李峰说。

    由于受到疫情影响,整个一季度房地产市场相当于“冻结”,这给房企整体销售任务制定带来不少影响。据调查,目前很多房企均已下调销售目标,下调幅度约在15%——30%之间。“这也是不可抗力,完全可以理解”。

03放缓节奏 持续深耕山东市场

 据了解,新城在山东已布局30多个项目,但是从2019年下半年开始,新城在山东的脚步逐渐慢了下来。对此李峰表示,整个新城2019年下半年投资趋于谨慎,。对于山东,新城住宅市场货值超600亿元,暂时处于比较充裕的状态。而作为GDP第三大省的山东,新城秉持持续深耕的战略,聚焦核心城市和核心板块,双轮驱动,并于近日在泰安斥资7亿元取得新的商业地块。

    据中指院3月2日发布最新数据,1-2月份新城控股全国拿地面积位列第一。李峰介绍,公司目前已全面启动拿地。“追求规模化的时代已经过去了,新城现在更注重产品质量。”李峰表示,为了打造好产品,新城实现重要城市管理人才“强强联合”,未来在产品维度上更加注重健康理念,在安防、无障碍等方面实现升级突破。同时,结合新旧动能转换的契机,新城积极探讨资源导入山东,与地产结合,实现产业升级。

    除了住宅,新城的商业驱动能力也是有目共睹。目前,新城正在于青岛、烟台、泰安、潍坊、临沂、淄博等城市正在积极洽谈,争取实现商业项目落地,实现当地政府与新城的“双赢”。

    李峰表示,其实新城一直是双轮驱动,双轮驱动是什么意思呢?一个是住宅地产,以开发小区为核心的业务。另外一个是商业地产,是以开发商业综合体为主,包括购物中心、酒店、商业街,还有公寓、办公楼,种种不同业态组合的综合体开发。这两个业务形成的双轮驱动,使得新城在业务布局上非常均衡。目前建成及在建项目达125个。

    截止2018年底,新城控股集团已进入中国100余座大中城市,开发中或及完成项目达400余个。在产品体系方面,新城控股已形成完善的住宅及商业产品系列,目前新城“吾悦”系列产品已经研发至第四代产品。

尾 ·写在最后

武汉疫情之后,新城也伸出援手。为支持武汉抗击疫情,新城控股向武汉市慈善总会捐赠人民币1000万元。“武汉疫情出现之后,看出我们国家和民族强大的凝聚力和战斗力,大难兴邦,疫情给了我们教训的同时也是一个契机,未来我们众志成城,把我们的家园建设的更加美好。”李峰表示,这便是他疫情出现之后最大的一个期望。


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